北京商業(yè)四合院能轉(zhuǎn)成民宅？

可以去北京房屋土地管理局申請變更。

在北京如何進(jìn)行四合院的買賣？

　　在進(jìn)行上述實(shí)地考察和權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上，買賣雙方應(yīng)就買賣合同的具體事宜進(jìn)行協(xié)商，四合院買賣合同的一般條款與二手房買賣沒有多大區(qū)別，由于四合院的特殊性，購房者一般在購買四合院之后都要進(jìn)行翻修，因此在交房時(shí)間、房屋質(zhì)量等問題上不會像商品房買賣那樣嚴(yán)格。因此專家在有關(guān)合同簽署問題上給記者做出了以下答復(fù)。

　　1.關(guān)于出售方的承諾。由于四合院的歷史遺留問題比較多而且權(quán)屬狀況非常復(fù)雜，因此在事先調(diào)查中并不能發(fā)現(xiàn)所有的風(fēng)險(xiǎn)和問題，許多問題僅僅只能依據(jù)出售方的承諾或保證，所以，在買賣合同中應(yīng)明確約定出售方的責(zé)任和承諾。另外，如果經(jīng)雙方協(xié)商后一直認(rèn)為由出售方進(jìn)行過戶前的測繪和評估、過戶后翻建的規(guī)劃報(bào)批手續(xù)等也應(yīng)在買賣合同中明確約定出來。除此之外，在合同中還應(yīng)明確約定違約的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和救助措施。

　　2.關(guān)于購房款的支付。由于四合院的特殊性，在購買四合院時(shí)只能一次性交清所有款項(xiàng)，不能貸款，因此為了平衡買賣雙方的利益和風(fēng)險(xiǎn)，在付款安排上，建議在雙方簽署買賣合同的時(shí)候支付一部分定金，辦理過戶手續(xù)的時(shí)候支付部分購房款，其余大部分房款應(yīng)在繳納契稅后取得新產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付。

　　特別說明的是，一般來說買賣雙方向房屋管理部門提交過戶申請資料后，雖然買賣雙方任何一方均無權(quán)要求撤回申請，但也并不表示雙方提交申請之后交易房產(chǎn)就肯定可以過戶，房屋管理部門接受申請時(shí)僅僅進(jìn)行形式上的審查，之后會在內(nèi)部進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查以確定該交易是否符合法律規(guī)定的條件并最終確定是否辦理過戶。所以如果購房者在提交過戶申請的時(shí)候即支付大部分購房款，一旦房屋管理部門最終沒有批準(zhǔn)過戶，買受人如何追回已付款將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。如果購房者在前期調(diào)查中對此心存疑慮，建議可以委托一家正規(guī)的中介公司來辦理此事，這樣可以避免購房者遭受更大的經(jīng)濟(jì)損失。

　　3.關(guān)于土地出讓金及其他費(fèi)用。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓該四合院的時(shí)候，應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金。該土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)視地段狀況的不同而不同，最后由房管部門核準(zhǔn)確定，買賣雙方應(yīng)明確該費(fèi)用由誰承擔(dān)并在買賣合同中明確約定。同時(shí)，四合院買賣過程中還會涉及到測繪費(fèi)、評估費(fèi)以及契稅等各種稅費(fèi)，也應(yīng)在買賣合同中明確約定。另一方面，在辦理四合院買賣過程中，還會涉及到各種稅費(fèi)。各主要稅費(fèi)如下：

　　1）印花稅：為轉(zhuǎn)讓價(jià)款的萬分之五，由買賣雙方分別繳納；

　　2）契稅：一般為轉(zhuǎn)讓價(jià)款的百分之三，由購房者繳納。根據(jù)北京市普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)：“單套建筑面積在140（含）平方米以下，建筑容積率在1.0以下，實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下”，四合院一定是非普通住宅，所以，在稅款方面不享受優(yōu)惠政策。

　　3）測繪費(fèi)用：購房者可以自由選擇國家認(rèn)可的測繪單位辦理測繪，測繪費(fèi)用參照國家標(biāo)準(zhǔn)確定，由購房者繳納。

　　4）評估費(fèi)用：依據(jù)北京市物價(jià)局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，房地產(chǎn)價(jià)格評估收費(fèi)、土地價(jià)格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，一般由購房者繳納。

　　今年四月，北京市推出四合院買賣新政策以來，四合院交易明顯活躍,以代理四合院為主要特色的萬德成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司每日接到的咨詢電話不斷。據(jù)介紹，從獲得的信息看，買賣雙方對交易中涉及的政策細(xì)節(jié)及相關(guān)費(fèi)用普遍不了解。對于存在的主要疑問，萬德成公司做出了相應(yīng)的解答。

　　問：哪些人可以購買四合院？

　　答：新政策對四合院購買者的身份幾乎沒有了限制，北京人、外省市人、港、澳臺胞、外籍人士以及相關(guān)企事業(yè)單位、社會組織均可購買四合院。需要提示的是，境外人士購買四合院，需經(jīng)涉外安全部門審核批準(zhǔn)。一些特殊地段的四合院還不能完全允許外國人購買。

　　問：購買四合院后享有哪些權(quán)利？

　　答：單位和個(gè)人購買四合院后，可以依法出售、出租、抵押、贈予和繼承，明確擁有四合院的產(chǎn)權(quán)。交易價(jià)格由買賣雙方協(xié)商確定，由市場調(diào)節(jié)價(jià)格，政府不予干涉。

　　問：買賣雙方如何繳納稅費(fèi)？

　　答：賣方繳納0.5‰的印花稅；買方繳納1.5%的契稅和0.5‰的印花稅。如果成交單價(jià)在9432元以上，則繳納3%的契稅。

　　問：四合院購買后可以翻建嗎？可享受哪些政策優(yōu)惠？

　　答：購買四合院可以翻建，但不能超出限高范圍，不能隨意拆毀改建別墅或門面房。必須落實(shí)政府公布的四合院保護(hù)和修繕責(zé)任。需要改造的都要經(jīng)規(guī)劃部門審批。政府要求規(guī)劃、文物等行政主管部門簡化程序，提高效率支持購買保護(hù)區(qū)四合院的單位與個(gè)人保護(hù)和修繕?biāo)暮显海瑑?yōu)先安排落實(shí)四合院的供水、排水、供電、供暖、燃?xì)獾裙ぷ鳌?/p>

　　問：購買四合院可享受哪些稅費(fèi)優(yōu)惠？

　　答：第一，保護(hù)和修繕?biāo)暮显荷婕暗男姓聵I(yè)性收費(fèi)，參照經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如翻建四合院涉及繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)，若商品房每平方米需繳納100元，四合院與經(jīng)濟(jì)適用房相同，只需50元。第二，個(gè)人購買四合院，符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，可減半征收契稅，即按交易價(jià)的1.5%計(jì)算。第三，轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或住滿五年以上的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅；住滿三年未滿五年的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，減半征收土地增值稅。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是指價(jià)格低于去年平均房價(jià)兩倍的住宅，即單價(jià)在9432元以下的屬普通住宅。

　　問：購買四合院后會不會被拆遷？

　　答：北京已經(jīng)劃定了40片歷史文化保護(hù)區(qū)，其中內(nèi)城有30片。在30片文保區(qū)內(nèi)的胡同，四合院一定會得到保護(hù)，沒有特殊情況不會列入拆遷范圍，所以單位和個(gè)人可以放心購買。另外，根據(jù)聯(lián)合國教科文組織的要求，市規(guī)劃委員會和文物局已初步確定了世界文化遺產(chǎn)故宮保護(hù)緩沖區(qū)的兩個(gè)備選方案，以控制故宮周邊環(huán)境。故宮緩沖區(qū)的胡同和四合院將被嚴(yán)格保護(hù)，并將逐步向緩沖區(qū)外疏導(dǎo)部分居民，降低緩沖區(qū)的居民密度。實(shí)例說明：在萬德成公司獨(dú)家代理的四合院中，有一座地處東四三條文保區(qū)內(nèi)，占地方正，布局規(guī)整的一進(jìn)院落，此院建于清代，主人曾是內(nèi)務(wù)部一官吏，院內(nèi)有南、北房各5間，東、西廂房各2間，保存著清代建筑的原風(fēng)原貌，房況較好，有保留價(jià)值。目前，房主要價(jià)380萬元。如果以380萬元成交的話，那么賣方應(yīng)繳納1900元的印花稅，買方需繳納114000元的契稅和1900元印花稅。

北京四合院騰退后怎么改建？

北京四合院騰退后改建需要遵循一定的原則和流程。以下是改建的一般步驟：

1. 制定規(guī)劃：在改建之前，需要制定詳細(xì)的改建規(guī)劃，包括改建的目標(biāo)、方案、投資預(yù)算等。

2. 文物保護(hù)：對于具有歷史文化價(jià)值的四合院，需要遵循文物保護(hù)原則，保持其原有的建筑風(fēng)格和特色。在改建過程中，盡量避免對古建筑造成破壞。

3. 申請審批：向當(dāng)?shù)匾?guī)劃和建設(shè)部門提交改建申請，經(jīng)過審批通過后，方可開始改建工作。

4. 設(shè)計(jì)施工：請專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行改建設(shè)計(jì)，確保改建后的建筑既符合現(xiàn)代生活需求，又不失傳統(tǒng)韻味。在施工過程中，要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作。

5. 竣工驗(yàn)收：改建完成后，需要向規(guī)劃和建設(shè)部門提交竣工驗(yàn)收申請，經(jīng)過驗(yàn)收合格后，方可投入使用。

在改建過程中，要注重保護(hù)四合院的歷史文化價(jià)值，同時(shí)要滿足現(xiàn)代生活的需求，使四合院煥發(fā)新的活力。

四合院主角叫李衛(wèi)國的？

電視劇《情滿四合院》的主角不叫李衛(wèi)國，而是何雨柱。何雨柱是鋼廠食堂的廚師，為人善良仗義卻口無遮攔，人稱“傻柱”。

《情滿四合院》是由劉家成執(zhí)導(dǎo)，由何冰、郝蕾等主演的都市情感劇。該劇講述了發(fā)生在二十世紀(jì)六十年代到九十年代年間，北京四合院里的人文故事、生活變遷和社會百態(tài)的故事。

農(nóng)村四合院的房子怎樣登記確權(quán)？

一、農(nóng)村宅基地確權(quán)登記流程

加強(qiáng)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記工作,有助于農(nóng)村集體土地的合理優(yōu)化及分配,進(jìn)而為農(nóng)民增收增益奠定夯實(shí)的基礎(chǔ)。

1、申報(bào)

凡是擁有宅基地的土地使用權(quán)人，須領(lǐng)取由土地部門統(tǒng)一印發(fā)的《農(nóng)村宅基地使用權(quán)申報(bào)登記表》，以戶為單元，每宗宅基地填寫一份。村民使用的宅基地，必須提交由經(jīng)濟(jì)社、村委會二級經(jīng)濟(jì)組織及鎮(zhèn)政府出具的土地權(quán)屬來源證明。然后由調(diào)查組負(fù)責(zé)收集申報(bào)材料上交土地管理部門對權(quán)屬進(jìn)行審核。

2、權(quán)屬調(diào)查

國土部門根據(jù)土地使用權(quán)人的申請，對宅基地范圍、界線、界址、權(quán)屬性質(zhì)、用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、記錄并經(jīng)相鄰各方認(rèn)定，填寫宅基地地籍調(diào)查表，繪制宗地草圖，為地籍測量作準(zhǔn)備。在宅基地調(diào)查過程中，本宗地使用者和相鄰地使用者應(yīng)按通知規(guī)定時(shí)間內(nèi)到場共同指界，對雙方共同確認(rèn)的用地界線和界址點(diǎn)進(jìn)行簽名、蓋章，如不能參加指界的，應(yīng)書面委托代理人出面指界。

3、審核與公告

經(jīng)土地行政主管部門審核，對認(rèn)為符合登記要求的宗地進(jìn)行公告，公告內(nèi)容主要包括土地使用者的名稱、地址、準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、坐落、四至范圍等。

4、審批

公告期滿，土地權(quán)利者及其他土地權(quán)益有關(guān)者對土地登記審核結(jié)果未提出異議的，在農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記審批表上簽署同意登記發(fā)證的意見，由市(縣)人民政府領(lǐng)導(dǎo)簽章，并加蓋市(縣)人民政府土地登記專用章。

5、登記注冊

根據(jù)農(nóng)村宅基地登記審批表結(jié)果，以宗地(宅基地)為單位逐項(xiàng)填寫土地(宅基地)登記卡、土地(宅基地)歸戶卡及土地證書，并由登記人員和土地行政主管部門主管領(lǐng)導(dǎo)分別在兩卡上簽字。

6、頒發(fā)土地證