北京農村宅基地能否辦理營業(yè)執(zhí)照？

宅基地所有權屬于農村集體經濟組織,不能登記營業(yè)執(zhí)照。

宅基地是指農村農民或個人占有和使用集體所有的土地作為居住基地?！掇r村土地承包法》第三十二條通過家庭承包取得的土地承包經營權,可以依法通過分包、租賃、交換、轉讓等方式轉讓。

北京農村宅基地翻蓋房子政策？

8月11日，北京市政府出臺《關于落實戶有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見》(以下簡稱《意見》)。

《意見》包括22條內容，包括：村民一戶只能擁有一處宅基地，嚴禁城鎮(zhèn)居民到農村購買宅基地和宅基地上房屋，嚴禁社會資本利用宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁借租賃、盤活利用之名違法違規(guī)圈占、買賣或變相買賣宅基地等。

《意見》全文如下：

北京市人民政府關于落實戶有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見

京政發(fā)〔2020〕15號

各相關區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

為落實戶有所居，加強農村宅基地及房屋建設管理，推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，加快美麗鄉(xiāng)村建設，根據《中央農村工作領導小組辦公室農業(yè)農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》(中農發(fā)〔2019〕11號)有關要求，結合本市實際，制定本指導意見。

一、堅持規(guī)劃引領管控，落實村民戶有所居

(一)依法編制村莊規(guī)劃。各相關區(qū)要依據國家和本市相關規(guī)定，指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)編制村莊規(guī)劃，為宅基地及房屋建設管理提供依據。在編制村莊規(guī)劃時，應當本著節(jié)約集約利用土地和保護耕地的原則，統(tǒng)籌考慮生態(tài)控制線、城市開發(fā)邊界和城鄉(xiāng)建設用地總量(分區(qū))控制目標，合理安排宅基地用地。嚴格控制新增宅基地占用農用地，不得占用永久基本農田；涉及占用農用地的，應當依法辦理農用地轉為建設用地審批手續(xù)。村莊規(guī)劃應當對村民住宅建設布局，建筑風貌，房屋間距、層數(shù)和高度以及基底面積和高度等作出規(guī)范。

(二)嚴格執(zhí)行村莊規(guī)劃。村民建設住宅應當符合村莊規(guī)劃，并盡量使用原有宅基地和村內空閑建設用地，要按程序申報，獲得批準后方可建設。宅基地涉及文物保護單位保護范圍及其他各類建設控制地帶的，要按照有關規(guī)定報相關部門審批。宅基地上建房應當本著安全、適用、經濟、綠色、美觀的原則，遵守村規(guī)民約，方便村民生活，體現(xiàn)當?shù)貧v史文化、地區(qū)特色和鄉(xiāng)村風貌。

(三)分區(qū)分類落實村民戶有所居。各相關區(qū)可結合本區(qū)實際，在尊重村民意愿的基礎上，通過以下四種途徑并重點通過前三種途徑落實村民戶有所居。

1.對已經在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)并納入城鎮(zhèn)職工社會保障體系的村民，可通過納入本區(qū)居民住房保障體系實現(xiàn)戶有所居。沒有宅基地但已享受保障性住房的村民，村集體不得再為其提供宅基地；已有宅基地再申請保障性住房的村民，應按有關要求處置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得為其提供保障性住房。

2.對具備條件且村民有積極性的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村，相關區(qū)可統(tǒng)一規(guī)劃，鼓勵鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村通過集中建設村民公寓、村民住宅小區(qū)等方式，引導村民集中居住，實現(xiàn)戶有所居。各相關區(qū)要結合本區(qū)實際制定具體申請政策，申請集中居住的應當是無宅基地的村民或自愿退出原有宅基地的村民。

3.對已依法、合理取得宅基地的村民，引導其在符合村莊規(guī)劃的前提下，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批，通過在原有宅基地上適當增加建筑面積緩解村民住房緊張，實現(xiàn)戶有所居。

4.對無法通過上述三種途徑落實村民戶有所居的，可通過合理安排建設用地指標、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式提供宅基地空間，緩解村民住房緊張問題，并嚴格按照申請條件進行審批。

二、依法確定宅基地申請條件，規(guī)范履行審批手續(xù)

(四)明確宅基地用地相關標準。村民一戶只能擁有一處宅基地。每戶宅基地用地標準，人多地少的地區(qū)最高不得超過167平方米，其他地區(qū)最高不得超過200平方米，具體標準由各相關區(qū)根據本區(qū)實際情況確定。村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建和超面積、超高度建房。對按照統(tǒng)一規(guī)劃批準易地建設住宅或集中居住的，應嚴格按照“建新拆舊”的要求，依據相關規(guī)定退出原有宅基地。

(五)明確宅基地申請資格和條件。宅基地申請主體應當是具有本集體經濟組織成員資格或符合有關政策規(guī)定的村民。符合下列情形之一且未將原住宅出賣、出租、贈與或改作生產經營用途的，可申請宅基地：一是本戶內有兩個(含)以上子女，除一名和父母共同居住的子女外，其他子女達到法定結婚年齡、無房分居且現(xiàn)有宅基地按照所在區(qū)規(guī)定用地標準無法分戶擴建的；二是因地質災害搬遷、新村建設等按照統(tǒng)一規(guī)劃批準使用宅基地的；三是經村委會同意，確因交通不便、飲水困難等原因申請村內易地搬遷的；四是國家工程等公益性建設占用原宅基地未進行住房安置的；五是其他符合法律法規(guī)規(guī)定的情形。

(六)依法規(guī)范履行宅基地審批手續(xù)。村民申請宅基地應向村委會提出書面申請，經村民會議或村民會議授權的村民代表會議審議且公示無異議后，報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要嚴格依據村莊規(guī)劃及有關規(guī)定，到場審查合格后進行審批。經依法批準的宅基地，村委會應及時將審批結果張榜公布。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府下達宅基地批復后，要及時組織有關人員到實地釘樁放線。

三、嚴格履行宅基地建房審批手續(xù)，加強建設管理

(七)加強建房設計管控。依法、合理取得宅基地的村民申請在宅基地上新建、改建、擴建、翻建房屋(以下簡稱村民建房，包括住房和附屬用房)的，要嚴格依據村莊規(guī)劃對房屋間距、層數(shù)和高度，基底面積和高度等規(guī)范的標準執(zhí)行；村莊規(guī)劃尚未編制完成或雖已編制完成但對上述相關標準未作出規(guī)范的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照實際情況報區(qū)政府審批后確定。村民建房基底面積占宅基地面積原則上不得超過75%，房屋檐口高度(以房屋基底上平面起計算)原則上不得超過7.2米。房屋四至(含滴水)垂直下落投影、臺階均應控制在自家宅基地范圍內。要加強村民建房風貌管控，村莊內建筑風貌應相互協(xié)調，鼓勵引導村民選用有關部門無償提供的通用標準圖集進行建設，也可委托設計單位、施工單位、國家注冊專業(yè)人員進行設計。

(八)嚴格履行建房審批手續(xù)。村民建房應當征詢相鄰土地使用權人意見，并攜帶選定的通用標準圖集中相應戶型圖或滿足基本質量標準且具有基本結構設計的施工圖，向村委會提出書面申請，經村委會審議且公示無異議后(四鄰意見不一致的由村委會形成是否同意其建房的決議)，報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要嚴格依據村莊規(guī)劃及有關規(guī)定進行審批，出具建房批復。

(九)切實加強施工管理和服務。村民建房要嚴格按照建房批復進行，可自行施工，也可選擇施工單位、國家注冊專業(yè)人員及其組織的施工隊伍或者經住房城鄉(xiāng)建設部門培訓合格的建筑工匠承接施工并簽訂施工協(xié)議。施工過程中，要遵守國家和本市建筑安全、消防安全、環(huán)境保護、抗震設防和綠色發(fā)展等有關要求，便于消防取水和消防車輛通行，形成施工記錄。村民對建設房屋的質量安全負全責，承擔建設主體責任；村民房屋的設計、施工、材料供應單位或個人分別承擔相應的建設工程質量和安全責任。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會要加強施工全過程監(jiān)管和服務，督促落實抗震設防和綠色發(fā)展等措施。

(十)依法加強建房后續(xù)管理。房屋建成后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要組織相關人員到現(xiàn)場對房屋位置、面積、層數(shù)、高度以及抗震設防和綠色發(fā)展措施落實情況等進行驗收。公安機關應按照《北京市門樓牌管理辦法》規(guī)定，根據建房批復等受理編制門牌，并為不動產登記部門出具《北京市門樓牌編號證明信》。經合法審批建設且符合建設要求的村民住宅，可依據本市有關規(guī)定申請辦理確權登記手續(xù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對管理過程中形成的文書、照片、影音等資料應及時歸檔，實行“一戶一檔”管理并建立臺賬。

四、穩(wěn)慎處理歷史問題，積極探索有償退出和轉讓機制

(十一)穩(wěn)慎處理因歷史原因超標準占用宅基地等問題。對于1982年以前劃定的或因轉讓及房屋繼承、贈與等原因形成的超出現(xiàn)行規(guī)定面積標準占用的宅基地，超占面積達到現(xiàn)行規(guī)定標準且戶內具備分戶條件的，允許其家庭內部分戶后優(yōu)先使用，但應嚴格履行宅基地審批手續(xù)；超占面積未達到現(xiàn)行規(guī)定標準或戶內不具備分戶條件的，仍由其繼續(xù)使用，并按照村莊規(guī)劃或待轉讓及房屋繼承、贈與時逐步調整。對于村民非法占用農用地建房等歷史遺留問題，要依法逐步進行整治。

(十二)積極探索建立有償退出和轉讓機制。各相關區(qū)可多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵進城落戶及因繼承、贈與或購買房屋形成“一戶多宅”的村民，自愿有償退出閑置宅基地，具體房屋補償標準由本集體經濟組織民主決策確定。鼓勵和引導村民在征得村集體經濟組織同意的前提下，向本集體經濟組織內部符合宅基地申請條件的村民轉讓宅基地，各區(qū)要探索通過制定示范合同等方式，規(guī)范引導轉讓行為，轉讓合同生效后應及時辦理宅基地使用權變更手續(xù)。嚴禁城鎮(zhèn)居民到農村購買宅基地和宅基地上房屋。嚴格執(zhí)行國家和本市戶籍政策，除法律法規(guī)規(guī)定情形外，嚴禁城鎮(zhèn)居民戶籍向農村遷移，嚴格管理農村間的戶籍異地遷移。

五、切實加強閑置宅基地和閑置住宅盤活利用管理

(十三)依法規(guī)范閑置宅基地和閑置住宅盤活利用。在落實戶有所居、保障本村村民居住需求的前提下，村集體經濟組織及其成員可依法通過盤活利用閑置宅基地和閑置住宅發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿和文化體驗等產業(yè)。盤活利用的閑置住宅應當是在合法宅基地上已經閑置且預期繼續(xù)閑置2年以上的住宅，原則上應以現(xiàn)有集體建設用地(宅基地)使用權證及規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府核發(fā)的住宅建設手續(xù)作為權利證明依據，沒有依據的可由村委會出具證明。在確保村民合法權益的前提下，要兼顧集體與個人利益，規(guī)范引導村集體經濟組織及其成員通過自營、合作、出租等方式盤活利用。出租用于居住或經營的，要嚴格遵守國家和本市有關規(guī)定，履行出租登記手續(xù)，租賃合同期限不得超過20年，嚴禁出租不符合條件的房屋，嚴禁違法群租。

(十四)充分發(fā)揮村集體的組織引導作用。鼓勵和支持村集體通過自營、合作或統(tǒng)一組織對外出租等方式開展經營；對成員經村集體同意后開展經營的，村集體要切實加強管理。村集體可通過統(tǒng)一組織、提供公共設施和服務等方式，獲取合理的經營收益和管理費用，并嚴格納入集體資產進行管理、分配和使用。在尊重農民意愿并符合規(guī)劃的前提下，鼓勵村集體積極穩(wěn)妥開展閑置宅基地整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿足農民新增宅基地需求、村莊建設和產業(yè)發(fā)展。閑置宅基地盤活利用產生的土地增值收益應惠及集體經濟組織全體成員，村民易地搬遷節(jié)省出的宅基地指標應優(yōu)先用于村集體發(fā)展產業(yè)。

(十五)嚴格防止各類違法建設。盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，要嚴格按照村莊規(guī)劃和村莊建筑風貌管控要求進行。地質災害易發(fā)區(qū)等存在安全隱患的村莊以及已列入搬遷計劃、擬拆遷騰退和已納入城市開發(fā)邊界內的村莊不得開展盤活利用工作。享受過政策性搬遷的舊村址，要嚴格執(zhí)行調整后的規(guī)劃，已經調整為非集體建設用地的，必須復墾復綠；仍規(guī)劃為集體建設用地的，在消除安全隱患前不得開展盤活利用工作。嚴禁社會資本利用宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁借租賃、盤活利用之名違法違規(guī)圈占、買賣或變相買賣宅基地。

(十六)切實加強安全監(jiān)管。盤活利用的閑置住宅應當符合本市抗震設防和綠色發(fā)展要求。開展經營活動過程中要嚴防火災，存在消防安全隱患的，必須依據相關標準進行整改。村委會和村集體經濟組織要加強安全監(jiān)管，杜絕治安、消防、衛(wèi)生等安全隱患。

六、加強組織保障

(十七)全面加強黨建引領。各級黨組織要加強對黨員、公職人員、村干部的監(jiān)督管理，帶動廣大群眾嚴格遵守國家和本市宅基地及房屋建設管理相關規(guī)定。嚴禁黨員、公職人員、村干部違法違規(guī)占用土地或超占、多占宅基地建房。對違法違規(guī)建房的當事人以及相關責任人，堅決依法依規(guī)依紀嚴肅查處；對觸犯刑法、構成犯罪的，要依法追究刑事責任。

(十八)建立健全管理機制。加快建立市級指導、區(qū)級主導、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責、村級主體的宅基地及房屋建設管理體制機制，各級各部門要依法履行職責，加強監(jiān)督管理。加快建立宅基地統(tǒng)計調查制度，組織開展宅基地和農房利用現(xiàn)狀調查，全面摸清宅基地規(guī)模、布局和利用情況。逐步建立宅基地及房屋建設基礎數(shù)據和管理信息系統(tǒng)，推進宅基地及房屋建設規(guī)范化、信息化管理。

(十九)明確市級部門職責。市農業(yè)農村局負責宅基地改革和管理工作，指導宅基地分配、使用、流轉、閑置宅基地和閑置住宅盤活利用以及責令退還村民建住宅非法占用的土地等。市規(guī)劃自然資源委負責指導村莊規(guī)劃編制及宅基地合理布局、宅基地建房審核報批、房地一體確權登記頒證、標準建筑圖集編制發(fā)放以及違法建設認定等。市住房城鄉(xiāng)建設委負責宅基地上房屋建設的指導和技術服務等。其他相關單位按照各自職責，共同做好宅基地及房屋建設管理相關工作。

(二十)強化區(qū)級主導職責。各相關區(qū)政府對本區(qū)內宅基地及房屋建設管理工作負總責，履行統(tǒng)一監(jiān)督管理職責，指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)編制村莊規(guī)劃，負責村莊規(guī)劃審批、宅基地涉及農用地轉為建設用地的申報、閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的組織統(tǒng)籌以及村民建房的指導和技術服務等；要強化組織領導，切實加強宅基地及房屋建設管理體系建設，加大支持力度，充實力量，落實經費，改善條件，確保工作有人干、責任有人負。

(二十一)壓實鄉(xiāng)鎮(zhèn)屬地責任。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對本轄區(qū)內宅基地及房屋建設管理工作負主責，負責組織村莊規(guī)劃編制，合理安排宅基地用地，閑置宅基地和閑置住宅盤活利用管理，宅基地及建房審批，建房施工監(jiān)管、指導和服務，違法違規(guī)建房的制止和查處等。探索建立宅基地及建房統(tǒng)一管理機制，建立聯(lián)審聯(lián)辦制度。開展宅基地及建房動態(tài)巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處置各類違法違規(guī)行為。對于未經批準使用宅基地進行村民住宅建設的，符合村莊規(guī)劃的，責令其補辦審批手續(xù)；不符合村莊規(guī)劃的，責令限期拆除；有租金收入的，沒收租金收入，并處租金收入一倍的罰款。

(二十二)發(fā)揮村級主體作用。村委會要依法完善宅基地村民自治管理程序，強化村規(guī)民約的監(jiān)督約束作用，具體負責本村宅基地及建房的申請核實、施工管理、宅基地用地調整、超占面積處置、退出處置、糾紛調解以及宅基地違法用地的勸阻和報告等；配合村集體經濟組織開展閑置宅基地和閑置住宅盤活利用等工作。村集體經濟組織負責配合村委會做好集體經濟組織成員資格認定等工作，對本村以外的個人或單位使用本集體宅基地的，由村集體經濟組織收取相關費用。

各相關區(qū)政府要根據本指導意見制定管理辦法或實施細則。

北京市人民政府

2020年7月31日

北京市農村宅基地翻建實施細則？

(一)翻建條件

現(xiàn)有合法宅基地上房屋翻建需符合以下要求：

1.宅基地上翻建房屋的申請主體應為房主本人，即為戶口登記在本村的集體經濟組織成員和其他依法、合理取得宅基地的本村村民。

2.嚴格遵循戶有所居要求和“一戶一宅”標準，切實保障村民合法權益，維護村集體利益。

3.村民存在超出宅基地四至范圍或者未經批準、騙取批準非法占用土地建設住宅等違法違規(guī)行為，未進行整改的，村委會不得受理其房屋翻建申請。

4.現(xiàn)有宅基地上房屋翻建，依據《北京市人民政府關于落實戶有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見》(京政發(fā)〔2020〕15號)第七條執(zhí)行，其翻建房屋基底面積占宅基地面積不得超過75%，房屋檐口高度(以房屋基底上平面起計算)原則上不得超過7.2米。

5.村民對翻建建設房屋的質量安全負總責，承擔建設主體責任；村民房屋的設計、施工、材料供應單位或個人分別承擔相應的建設工程質量和安全責任。鄉(xiāng)政府要嚴把村民翻建房的審批關口，做好相關指導工作，對管理過程中形成的文書、照片、影音等資料應及時歸檔，實行“一戶一檔”管理并建立臺賬。村民委員會要加強村民建房施工重要環(huán)節(jié)和節(jié)點的監(jiān)管和服務。

(二)審批流程

進一步規(guī)范宅基地上房屋翻建的審批工作，形成村民申請、村委會審核、鄉(xiāng)政府審批及驗收的工作流程。相關程序如下：

1.村民申請。

依法、合理取得宅基地的村民申請在宅基地上翻建房屋(包括住房和附屬用房)，應當征詢相鄰土地使用權人意見，并持下列材料向村委會提出申請：

(1)依法取得的宅基地批準文件(權屬證書)或村委會出具的權屬證明材料；

(2)申請人戶口簿、身份證及家庭成員的有效身份證件復印件；

(3)《農村宅基地和建房(規(guī)劃許可)申請表》；

(4)《農村宅基地使用承諾書》；

(5)選定的通用標準圖集中相應戶型圖或滿足基本質量標準且具有基本結構設計的施工圖；

(6)法律、法規(guī)規(guī)定應提交的其他材料。

2.村委會審核。

(1)核實審議。村委會接到申請后，要及時入戶核實情況并召開村委會會議進行審議，其中，相鄰土地使用權人意見不一致的，由村委會會議形成是否同意其建房的決議并在《農村宅基地和建房(規(guī)劃許可)申請表》中相應位置注明。

(2)公開公示。審議通過后，要及時將申請建房村民的家庭成員人數(shù)、建房位置、宅基地和房屋占地面積及建設方案等情況在申報需翻建宅基地房屋四周、本村村務公開欄等主要場所進行張榜公示，征詢本村村民意見，公示期不少于7天。

(3)簽署意見。張榜公示期間，村民對公示有異議的，由村委會進行調查，經調查異議成立的，撤銷或修改建房方案，對修改后的建房方案需再次予以公示；村民對公示無異議或經調查異議不成立的，村委會應當在《農村宅基地和建房(規(guī)劃許可)申請表》中簽署意見。所在村的村委會主任為第一責任人，對翻建房屋的合法性、合規(guī)性、合理性負總責。

(4)上報鄉(xiāng)政府。村委會要及時將簽署意見的《農村宅基地和建房(規(guī)劃許可)申請表》及其他申請材料報送所在鄉(xiāng)政府。

3.鄉(xiāng)政府審批。

(1)到場核實。鄉(xiāng)政府要會同村委會實地審查申請人是否符合條件、現(xiàn)有宅基地及房屋情況、是否征詢四鄰意見等，現(xiàn)場確定建房位置和基底高度。

(2)簽署意見。根據到場核實情況并嚴格依據村莊規(guī)劃及有關規(guī)定，在《農村宅基地和建房(規(guī)劃許可)審批表》中簽署意見。審批表至少一式兩份，由鄉(xiāng)政府、村委會各存檔一份。

(3)制作并發(fā)放審批文書。對符合審批條件的，制作《農村宅基地建房批準書》并加蓋騎縫章；對不符合審批條件的，制作《農村宅基地和建房不予批準通知書》并加蓋騎縫章。由村委會將審批結果張榜公示后，及時將審批文書發(fā)放給村民，審批文書存根由鄉(xiāng)政府留存。

4.鄉(xiāng)政府驗收。

(1)到場驗收。村民經批準建房完工后，鄉(xiāng)政府要組織村委會、村民、設計單位、施工單位等各方人員到現(xiàn)場進行驗收，實地檢查農戶是否按照批準面積、四至、基底高度等要求使用宅基地，是否按照批準和規(guī)劃要求建設房屋等情況。

(2)制作并發(fā)放驗收文書。依據驗收情況，填寫《農村宅基地和建房(規(guī)劃許可)驗收意見表》。驗收意見表至少一式三份，一份發(fā)放給村民，另外兩份分別由鄉(xiāng)政府、村委會存檔。

農村宅基地最新規(guī)定北京？

最新規(guī)定是農村宅基地可以用作家庭住房和農業(yè)生產用房，但不能作為經營、出租、轉讓等商業(yè)用途。這個規(guī)定是為了保護農民的住房和農業(yè)用房權益，防止土地流轉和商業(yè)化發(fā)展影響農業(yè)發(fā)展和農民的福利。包括：農村宅基地的出讓、管理和使用，以及農民在農村宅基地建房和辦理相關手續(xù)需要注意的問題等。

北京市農村建房建設規(guī)定？

2020年8月11日，北京市政府出臺《關于落實戶有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見》（以下簡稱《意見》）。

《意見》包括22條內容，包括：村民一戶只能擁有一處宅基地，嚴禁城鎮(zhèn)居民到農村購買宅基地和宅基地上房屋，嚴禁社會資本利用宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁借租賃、盤活利用之名違法違規(guī)圈占、買賣或變相買賣宅基地等。

《意見》全文如下：

北京市人民政府關于落實戶有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見

京政發(fā)〔2020〕15號

各相關區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

為落實戶有所居，加強農村宅基地及房屋建設管理，推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，加快美麗鄉(xiāng)村建設，根據《中央農村工作領導小組辦公室農業(yè)農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》有關要求，結合本市實際，制定本指導意見。

一、堅持規(guī)劃引領管控，落實村民戶有所居

(一)依法編制村莊規(guī)劃。各相關區(qū)要依據國家和本市相關規(guī)定，指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)編制村莊規(guī)劃，為宅基地及房屋建設管理提供依據。在編制村莊規(guī)劃時，應當本著節(jié)約集約利用土地和保護耕地的原則，統(tǒng)籌考慮生態(tài)控制線、城市開發(fā)邊界和城鄉(xiāng)建設用地總量(分區(qū))控制目標，合理安排宅基地用地。嚴格控制新增宅基地占用農用地，不得占用永久基本農田；涉及占用農用地的，應當依法辦理農用地轉為建設用地審批手續(xù)。村莊規(guī)劃應當對村民住宅建設布局，建筑風貌，房屋間距、層數(shù)和高度以及基底面積和高度等作出規(guī)范。

(二)嚴格執(zhí)行村莊規(guī)劃。村民建設住宅應當符合村莊規(guī)劃，并盡量使用原有宅基地和村內空閑建設用地，要按程序申報，獲得批準后方可建設。宅基地涉及文物保護單位保護范圍及其他各類建設控制地帶的，要按照有關規(guī)定報相關部門審批。宅基地上建房應當本著安全、適用、經濟、綠色、美觀的原則，遵守村規(guī)民約，方便村民生活，體現(xiàn)當?shù)貧v史文化、地區(qū)特色和鄉(xiāng)村風貌。

(三)分區(qū)分類落實村民戶有所居。各相關區(qū)可結合本區(qū)實際，在尊重村民意愿的基礎上，通過以下四種途徑并重點通過前三種途徑落實村民戶有所居。

1.對已經在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)并納入城鎮(zhèn)職工社會保障體系的村民，可通過納入本區(qū)居民住房保障體系實現(xiàn)戶有所居。沒有宅基地但已享受保障性住房的村民，村集體不得再為其提供宅基地；已有宅基地再申請保障性住房的村民，應按有關要求處置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得為其提供保障性住房。

2.對具備條件且村民有積極性的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村，相關區(qū)可統(tǒng)一規(guī)劃，鼓勵鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村通過集中建設村民公寓、村民住宅小區(qū)等方式，引導村民集中居住，實現(xiàn)戶有所居。各相關區(qū)要結合本區(qū)實際制定具體申請政策，申請集中居住的應當是無宅基地的村民或自愿退出原有宅基地的村民。

3.對已依法、合理取得宅基地的村民，引導其在符合村莊規(guī)劃的前提下，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批，通過在原有宅基地上適當增加建筑面積緩解住房緊張，實現(xiàn)戶有所居。

4.對無法通過上述三種途徑落實村民戶有所居的，可通過合理安排建設用地指標、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式提供宅基地空間，緩解村民住房緊張問題，并嚴格按照申請條件進行審批。

二、依法確定宅基地申請條件，規(guī)范履行審批手續(xù)

(四)明確宅基地用地相關標準。村民一戶只能擁有一處宅基地。每戶宅基地用地標準，人多地少的地區(qū)最高不得超過167平方米，其他地區(qū)最高不得超過200平方米，具體標準由各相關區(qū)根據本區(qū)實際情況確定。村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建和超面積、超高度建房。對按照統(tǒng)一規(guī)劃批準易地建設住宅或集中居住的，應嚴格按照“建新拆舊”的要求，依據相關規(guī)定退出原有宅基地。

(五)明確宅基地申請資格和條件。宅基地申請主體應當是具有本集體經濟組織成員資格或符合有關政策規(guī)定的村民。符合下列情形之一且未將原住宅出賣、出租、贈與或改作生產經營用途的，可申請宅基地：一是本戶內有兩個(含)以上子女，除一名和父母共同居住的子女外，其他子女達到法定結婚年齡、無房分居且現(xiàn)有宅基地按照所在區(qū)規(guī)定用地標準無法分戶擴建的；二是因地質災害搬遷、新村建設等按照統(tǒng)一規(guī)劃批準使用宅基地的；三是經村委會同意，確因交通不便、飲水困難等原因申請村內易地搬遷的；四是國家工程等公益性建設占用原宅基地未進行住房安置的；五是其他符合法律法規(guī)規(guī)定的情形。

(六)依法規(guī)范履行宅基地審批手續(xù)。村民申請宅基地應向村委會提出書面申請，經村民會議或村民會議授權的村民代表會議審議且公示無異議后，報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要嚴格依據村莊規(guī)劃及有關規(guī)定，到場審查合格后進行審批。經依法批準的宅基地，村委會應及時將審批結果張榜公布。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府下達宅基地批復后，要及時組織有關人員到實地釘樁放線。

三、嚴格履行宅基地建房審批手續(xù)，加強建設管理

(七)加強建房設計管控。依法、合理取得宅基地的村民申請在宅基地上新建、改建、擴建、翻建房屋(以下簡稱村民建房，包括住房和附屬用房)的，要嚴格依據村莊規(guī)劃對房屋間距、層數(shù)和高度，基底面積和高度等規(guī)范的標準執(zhí)行；村莊規(guī)劃尚未編制完成或雖已編制完成但對上述相關標準未作出規(guī)范的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照實際情況報區(qū)政府審批后確定。村民建房基底面積占宅基地面積原則上不得超過75%，房屋檐口高度(以房屋基底上平面起計算)原則上不得超過7.2米。房屋四至(含滴水)垂直下落投影、臺階均應控制在自家宅基地范圍內。要加強村民建房風貌管控，村莊內建筑風貌應相互協(xié)調，鼓勵引導村民選用有關部門無償提供的通用標準圖集進行建設，也可委托設計單位、施工單位、國家注冊專業(yè)人員進行設計。

(八)嚴格履行建房審批手續(xù)。村民建房應當征詢相鄰土地使用權人意見，并攜帶選定的通用標準圖集中相應戶型圖或滿足基本質量標準且具有基本結構設計的施工圖，向村委會提出書面申請，經村委會審議且公示無異議后(四鄰意見不一致的由村委會形成是否同意其建房的決議)，報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要嚴格依據村莊規(guī)劃及有關規(guī)定進行審批，出具建房批復。

(九)切實加強施工管理和服務。村民建房要嚴格按照建房批復進行，可自行施工，也可選擇施工單位、國家注冊專業(yè)人員及其組織的施工隊伍或者經住房城鄉(xiāng)建設部門培訓合格的建筑工匠承接施工并簽訂施工協(xié)議。施工過程中，要遵守國家和本市建筑安全、消防安全、環(huán)境保護、抗震設防和綠色發(fā)展等有關要求，便于消防取水和消防車輛通行，形成施工記錄。村民對建設房屋的質量安全負總責，承擔建設主體責任；村民房屋的設計、施工、材料供應單位或個人分別承擔相應的建設工程質量和安全責任。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會要加強施工全過程監(jiān)管和服務，督促落實抗震設防和綠色發(fā)展等措施。

(十)依法加強建房后續(xù)管理。房屋建成后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要組織相關人員到現(xiàn)場對房屋位置、面積、層數(shù)、高度以及抗震設防和綠色發(fā)展措施落實情況等進行驗收。公安機關應按照《北京市門樓牌管理辦法》規(guī)定，根據建房批復等受理編制門牌，并為不動產登記部門出具《北京市門樓牌編號證明信》。經合法審批建設且符合建設要求的村民住宅，可依據本市有關規(guī)定申請辦理確權登記手續(xù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對管理過程中形成的文書、照片、影音等資料應及時歸檔，實行“一戶一檔”管理并建立臺賬。

四、穩(wěn)慎處理歷史問題，積極探索有償退出和轉讓機制

(十一)穩(wěn)慎處理因歷史原因超標準占用宅基地等問題。對于1982年以前劃定的或因轉讓及房屋繼承、贈與等原因形成的超出現(xiàn)行規(guī)定面積標準占用的宅基地，超占面積達到現(xiàn)行規(guī)定標準且戶內具備分戶條件的，允許其家庭內部分戶后優(yōu)先使用，但應嚴格履行宅基地審批手續(xù)；超占面積未達到現(xiàn)行規(guī)定標準或戶內不具備分戶條件的，仍由其繼續(xù)使用，并按照村莊規(guī)劃或待轉讓及房屋繼承、贈與時逐步調整。對于村民非法占用農用地建房等歷史遺留問題，要依法逐步進行整治。

(十二)積極探索建立有償退出和轉讓機制。各相關區(qū)可多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵進城落戶及因繼承、贈與或購買房屋形成“一戶多宅”的村民，自愿有償退出閑置宅基地，具體房屋補償標準由本集體經濟組織成員民主決策確定。鼓勵和引導村民在征得村集體經濟組織同意的前提下，向本集體經濟組織內部符合宅基地申請條件的村民轉讓宅基地，各區(qū)要探索通過制定示范合同等方式，規(guī)范引導轉讓行為，轉讓合同生效后應及時辦理宅基地使用權變更手續(xù)。嚴禁城鎮(zhèn)居民到農村購買宅基地和宅基地上房屋。嚴格執(zhí)行國家和本市戶籍政策，除法律法規(guī)規(guī)定情形外，嚴禁城鎮(zhèn)居民戶籍向農村遷移，嚴格管理農村間的戶籍異地遷移。

五、切實加強閑置宅基地和閑置住宅盤活利用管理

(十三)依法規(guī)范閑置宅基地和閑置住宅盤活利用。在落實戶有所居、保障本村村民居住需求的前提下，村集體經濟組織及其成員可依法通過盤活利用閑置宅基地和閑置住宅發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿和文化體驗等產業(yè)。盤活利用的閑置住宅應當是在合法宅基地上已經閑置且預期繼續(xù)閑置2年以上的住宅，原則上應以現(xiàn)有集體建設用地(宅基地)使用權證及規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府核發(fā)的住宅建設手續(xù)作為權利證明依據，沒有依據的可由村委會出具證明。在確保村民合法權益的前提下，要兼顧集體與個人利益，規(guī)范引導村集體經濟組織及其成員通過自營、合作、出租等方式盤活利用。出租用于居住或經營的，要嚴格遵守國家和本市有關規(guī)定，履行出租登記手續(xù)，租賃合同期限不得超過20年，嚴禁出租不符合條件的房屋，嚴禁違法群租。

(十四)充分發(fā)揮村集體的組織引導作用。鼓勵和支持村集體通過自營、合作或統(tǒng)一組織對外出租等方式開展經營；對成員經村集體同意后開展經營的，村集體要切實加強管理。村集體可通過統(tǒng)一組織、提供公共設施和服務等方式，獲取合理的經營收益和管理費用，并嚴格納入集體資產進行管理、分配和使用。在尊重農民意愿并符合規(guī)劃的前提下，鼓勵村集體積極穩(wěn)妥開展閑置宅基地整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿足農民新增宅基地需求、村莊建設和產業(yè)發(fā)展。閑置宅基地盤活利用產生的土地增值收益應惠及集體經濟組織全體成員，村民易地搬遷節(jié)省出的宅基地指標應優(yōu)先用于村集體發(fā)展產業(yè)。

(十五)嚴格防止各類違法建設。盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，要嚴格按照村莊規(guī)劃和村莊建筑風貌管控要求進行。地質災害易發(fā)區(qū)等存在安全隱患的村莊以及已列入搬遷計劃、擬拆遷騰退和已納入城市開發(fā)邊界內的村莊不得開展盤活利用工作。享受過政策性搬遷的舊村址，要嚴格執(zhí)行調整后的規(guī)劃，已經調整為非集體建設用地的，必須復墾復綠；仍規(guī)劃為集體建設用地的，在消除安全隱患前不得開展盤活利用工作。嚴禁社會資本利用宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁借租賃、盤活利用之名違法違規(guī)圈占、買賣或變相買賣宅基地。

(十六)切實加強安全監(jiān)管。盤活利用的閑置住宅應當符合本市抗震設防和綠色發(fā)展要求。開展經營活動過程中要嚴防火災，存在消防安全隱患的，必須依據相關標準進行整改。村委會和村集體經濟組織要加強安全監(jiān)管，杜絕治安、消防、衛(wèi)生等安全隱患。

六、加強組織保障

(十七)全面加強黨建引領。各級黨組織要加強對黨員、公職人員、村干部的監(jiān)督管理，帶動廣大群眾嚴格遵守國家和本市宅基地及房屋建設管理相關規(guī)定。嚴禁黨員、公職人員、村干部違法違規(guī)占用土地或超占、多占宅基地建房。對違法違規(guī)建房的當事人以及相關責任人，堅決依法依規(guī)依紀嚴肅查處；對觸犯刑法、構成犯罪的，要依法追究刑事責任。

(十八)建立健全管理機制。加快建立市級指導、區(qū)級主導、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責、村級主體的宅基地及房屋建設管理體制機制，各級各部門要依法履行職責，加強監(jiān)督管理。加快建立宅基地統(tǒng)計調查制度，組織開展宅基地和農房利用現(xiàn)狀調查，全面摸清宅基地規(guī)模、布局和利用情況。逐步建立宅基地及房屋建設基礎數(shù)據和管理信息系統(tǒng)，推進宅基地及房屋建設規(guī)范化、信息化管理。

(十九)明確市級部門職責。市農業(yè)農村局負責宅基地改革和管理工作，指導宅基地分配、使用、流轉、閑置宅基地和閑置住宅盤活利用以及責令退還村民建住宅非法占用的土地等。市規(guī)劃自然資源委負責指導村莊規(guī)劃編制及宅基地合理布局、宅基地建房審核報批、房地一體確權登記頒證、標準建筑圖集編制發(fā)放以及違法建設認定等。市住房城鄉(xiāng)建設委負責宅基地上房屋建設的指導和技術服務等。其他相關單位按照各自職責，共同做好宅基地及房屋建設管理相關工作。

(二十)強化區(qū)級主導職責。各相關區(qū)政府對本區(qū)內宅基地及房屋建設管理工作負總責，履行統(tǒng)一監(jiān)督管理職責，指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)編制村莊規(guī)劃，負責村莊規(guī)劃審批、宅基地涉及農用地轉為建設用地的申報、閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的組織統(tǒng)籌以及村民建房的指導和技術服務等；要強化組織領導，切實加強宅基地及房屋建設管理體系建設，加大支持力度，充實力量，落實經費，改善條件，確保工作有人干、責任有人負。

(二十一)壓實鄉(xiāng)鎮(zhèn)屬地責任。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對本轄區(qū)內宅基地及房屋建設管理工作負主責，負責組織村莊規(guī)劃編制，合理安排宅基地用地，閑置宅基地和閑置住宅盤活利用管理，宅基地及建房審批，建房施工監(jiān)管、指導和服務，違法違規(guī)建房的制止和查處等。探索建立宅基地及建房統(tǒng)一管理機制，建立聯(lián)審聯(lián)辦制度。開展宅基地及建房動態(tài)巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處置各類違法違規(guī)行為。對于未經批準使用宅基地進行村民住宅建設的，符合村莊規(guī)劃的，責令其補辦審批手續(xù)；不符合村莊規(guī)劃的，責令限期拆除；有租金收入的，沒收租金收入，并處租金收入一倍的罰款。

(二十二)發(fā)揮村級主體作用。村委會要依法完善宅基地村民自治管理程序，強化村規(guī)民約的監(jiān)督約束作用，具體負責本村宅基地及建房的申請核實、施工管理、宅基地用地調整、超占面積處置、退出處置、糾紛調解以及宅基地違法用地的勸阻和報告等；配合村集體經濟組織開展閑置宅基地和閑置住宅盤活利用等工作。村集體經濟組織負責配合村委會做好集體經濟組織成員資格認定等工作，對本村以外的個人或單位使用本集體宅基地的，由村集體經濟組織收取相關費用。

各相關區(qū)政府要根據本指導意見制定管理辦法或實施細則