租賃個人所得稅計算方法 （財產(chǎn)租賃所得個人所得稅計算）

財產(chǎn)租賃的個人所得稅該如何計算？

我相信，凡是考過會計初級、中級職稱，或者注冊會計師、稅務(wù)師等專業(yè)證書的，對于該問題肯定不是難點。

因為在上述相關(guān)考試的教科書或培訓(xùn)教材上，估計都能找到相關(guān)計算公式。下面這張圖，就是某輔導(dǎo)材料上的計算公式。

看吧，公式分為兩種情況：

第一種情況：每次（月）收入不超過4000元的：

應(yīng)納稅所得額=每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項目-維修費用（800/月為限）-800元

第二種情況：每次（月）收入超過4000元的：

應(yīng)納稅所得額=【每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項目-維修費用（800/月為限）】×（1-20%）

【案例-1】張三在6月份取得自有商業(yè)門面租賃收入10000.00元，假設(shè)在稅務(wù)局代開發(fā)票繳納了除個人所得稅以外的房產(chǎn)稅等稅費合計1000元（增值稅免稅）。無修繕費支出。

請問：張三的租金收入應(yīng)繳納多少個人所得稅？

【計算】：

應(yīng)納稅所得額=（10000.00-1000.00）×（1-20%）

=10000.00×80%-1000.00×80%

=8000.00-800.00

=7200.00元

應(yīng)交個人所得稅=7200.00×20%=1440.00元

【案例-2】李四在6月份取得自有商業(yè)門面租賃收入1000.00元，假設(shè)在稅務(wù)局代開發(fā)票繳納了除個人所得稅以外的房產(chǎn)稅等稅費合計100元（增值稅免稅）。無修繕費支出。

請問：李四的租金收入應(yīng)繳納多少個人所得稅？

【計算】：

應(yīng)納稅所得額=1000.00-800.00-100

=200.00-100.00

=100.00元

應(yīng)交個人所得稅=100.00×20%=20.00元

通過上述兩個案例看出其中的詭異之處了嗎？

——【案例-1】租金收入大于4000元的時候，納稅人實際繳納的稅費（增值稅和個稅除外），稅前扣除被打了八折，由實際繳納1000元變成了800元，因為乘以了（1-20%）。

——【案例-2】租金收入低于4000元的時候，納稅人實際繳納稅費100元，得到了全部扣除。

同樣的，如果兩個案例中假設(shè)加入修繕費，最后也是會出現(xiàn)同樣的結(jié)果：當(dāng)租賃收入大于4000元時，修繕費最后稅前時間扣除也是被打八折了。

《個人所得稅法》第六條規(guī)定，財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應(yīng)納稅所得額。

這是為什么收入超過4000元需要乘以（1-20%）的法律依據(jù)！

但是，該處的規(guī)定，沒有對納稅人依法繳納的稅費（增值稅和所得稅）稅前扣除也要打八折啊？——何時納稅人實際依法繳納的稅費在稅前扣除要打折了？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<征收個人所得稅若干問題的規(guī)定>的通知》（國稅發(fā)[1994]89號）第六條“關(guān)于財產(chǎn)租賃所得的征稅問題”規(guī)定：

（一）納稅義務(wù)人在出租財產(chǎn)過程中繳納的稅金和國家能源交通重點建設(shè)基金、國家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財產(chǎn)租賃收入中扣除。

（二）納稅義務(wù)人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入，在計算征稅時，除可依法減除規(guī)定費用和有關(guān)稅、費外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

上述國稅發(fā)[1994]89號規(guī)定，也是說明以下幾點：

1.納稅人實際繳納的稅費，可從其財產(chǎn)租賃收入中扣除！沒有規(guī)定收入超過4000元需要乘以（1-20%）。

2.在計算征稅時，可依法減除規(guī)定費用（800元或收入20%）和有關(guān)稅費。

3.每月允許扣除的實際修繕費用，最高是800元，而不是800元打八折后640元。

也許是本人孤陋顧問不知道稅務(wù)總局什么時候出臺過相關(guān)文件，在網(wǎng)上也沒有搜到。

如果大家覺得國稅發(fā)[1994]89號文沒有說清楚的話，我覺得可以從大原則處著手來分析：

無論是企業(yè)所得稅，還是個人所得稅，都是所得稅，二者在計算應(yīng)納稅所得額的原理與原則是一致的。對于納稅人依法實際繳納的稅費（增值稅和所得稅除外），在計算應(yīng)納稅所得額時都應(yīng)得到全部扣除。

同樣，在個人所得稅中，個人取得勞務(wù)報酬所得、特許權(quán)使用費所得時，也是有可能需要繳納城建稅、教育費附加等稅費的。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂部分個人所得稅申報表的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第7號）的附件3《個人所得稅自行納稅申報表（a表）》中的填寫說明：第12列“允許扣除的稅費”：填寫按規(guī)定可以在稅前扣除的稅費。

①納稅人取得勞務(wù)報酬所得時，填寫勞務(wù)發(fā)生過程中實際繳納的可依法扣除的稅費。

②納稅人取得特許權(quán)使用費所得時，填寫提供特許權(quán)過程中發(fā)生的中介費和實際繳納的可依法扣除的稅費。

同時，在《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂部分個人所得稅申報表的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第46號）附件1中《個人所得稅年度自行納稅申報表》（a表）（簡易版）（問答版）也有類似說明。

勞務(wù)報酬所得和特許權(quán)使用費所得，在計算個人所得稅時，預(yù)扣預(yù)繳時超過4000元或年度匯算時，也都是要乘以（1-20%）的，為什么沒有要求對可依法扣除的稅費也乘以（1-20%）呢？

企業(yè)所得稅可以全部扣除，勞務(wù)報酬所得和特許權(quán)使用費所得也可以全部扣除，唯獨財產(chǎn)租賃計算個人所得稅要特別一點？