預(yù)繳土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)有關(guān)規(guī)定(預(yù)繳土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ))

第一，土地增值稅預(yù)繳政策依據(jù)

1.納稅人在所有項(xiàng)目結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入，由于成本明確或其他原因，難以根據(jù)以下原因計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部完成并清算后再結(jié)算。多退少補(bǔ)(《土地增值稅暫行條例》第十六條)

根據(jù)規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入，可以預(yù)征土地增值稅。各省、自治州、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定具體措施。具體措施由各省、自治州、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)局要求納稅人預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)所獲得的收入預(yù)征土地增值稅，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，并按照規(guī)定的比例預(yù)繳。預(yù)算辦理后，多退少補(bǔ)；如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)局要求不預(yù)征土地增值稅，也應(yīng)在取得收入時(shí)向稅務(wù)局備案或備案。（財(cái)稅字〔1995〕四十八號(hào))第十四條

3.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在項(xiàng)目全部結(jié)算前取得的收入，由于成本明確或其他原因，難以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部完成并清算后再結(jié)算，多退少補(bǔ)。各省、自治州、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定具體措施。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）

第二，預(yù)繳土地增值稅的計(jì)算

(一)預(yù)征稅的計(jì)稅依據(jù)

1.一般計(jì)稅

(1)土地增值稅應(yīng)稅收入不征收增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅。

(2)銷(xiāo)項(xiàng)稅=銷(xiāo)售額×稅率

(3)銷(xiāo)售額=(全部?jī)r(jià)格及額外費(fèi)用-本期允許扣除的土地價(jià)格)÷（1 9%(2016年第18號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公布)

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅

沒(méi)有增值稅應(yīng)納稅額的土地增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡(jiǎn)化測(cè)算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了方便經(jīng)營(yíng)者，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅計(jì)算金，采用預(yù)收款方式銷(xiāo)售自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以根據(jù)下列措施計(jì)算土地增值稅預(yù)征稅依據(jù)：

預(yù)征土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-預(yù)繳增值稅(國(guó)家稅務(wù)總局公布2016年第70號(hào))

(二)代收費(fèi)用

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房期間收取的相關(guān)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用記錄在房?jī)r(jià)中向買(mǎi)方收取，可以作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入記稅；如果代收費(fèi)用沒(méi)有記錄在房?jī)r(jià)中，而是獨(dú)立收取在房?jī)r(jià)之外，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）

(三)預(yù)征率

應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征稅×預(yù)征率

各地必須調(diào)整當(dāng)前的預(yù)征率，以發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征期間的緩沖作用。除保障性住房外，東部省份和地區(qū)的預(yù)征率不應(yīng)低于2%，中部和東北省份和地區(qū)的預(yù)征率不應(yīng)低于1.5%，西部省份和地區(qū)的預(yù)征率不應(yīng)低于1%。各地要根據(jù)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)明確適度(地區(qū)劃分按國(guó)務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行)。除保障性住房外，東部省份和地區(qū)的預(yù)征率不得低于2%，中部和東北省份和地區(qū)的預(yù)征率不得低于1.5%，西部省份和地區(qū)的預(yù)征率不得低于1%。各地要根據(jù)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)明確適度(地區(qū)劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定實(shí)施)。對(duì)未預(yù)征或延期預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照稅收法律法規(guī)進(jìn)行預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征過(guò)程中立即充分利用緩沖作用。”（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條

根據(jù)上述要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)盤(pán)預(yù)購(gòu)階段取得的收入應(yīng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)局規(guī)定的不同類(lèi)型房地產(chǎn)(普通住房、非普通住房、其他類(lèi)型房地產(chǎn)等)預(yù)繳的土地增值稅相結(jié)合。)預(yù)繳，保障房不預(yù)繳土地增值稅。

第三，預(yù)付申請(qǐng)

(一)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)自出讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，并在稅務(wù)局批準(zhǔn)的時(shí)間內(nèi)繳納土地增值稅。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十條

根據(jù)第十條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

經(jīng)營(yíng)者應(yīng)在出讓房地產(chǎn)合同簽訂后七日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋、建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證、土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其與出讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.經(jīng)營(yíng)者每次出讓后都很難申報(bào)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。經(jīng)稅務(wù)局批準(zhǔn)后，可以定期進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)，實(shí)際時(shí)限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

2.經(jīng)營(yíng)者每次出讓后都很難申報(bào)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。經(jīng)稅務(wù)局批準(zhǔn)后，可以定期進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)，實(shí)際時(shí)限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

經(jīng)營(yíng)者按照稅務(wù)局批準(zhǔn)的稅款和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施辦法》第十五條

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，由于分批出讓?zhuān)悇?wù)義務(wù)頻繁發(fā)生，每次轉(zhuǎn)讓后難以申報(bào)納稅。源土地增值稅可按月或按省、自治州、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)）

(四)各省、自治州、市轄區(qū)稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定土地增值稅納稅期限。現(xiàn)在，大部分地區(qū)的土地增值稅預(yù)征都是按月申請(qǐng)的，但是也有一些地區(qū)是按季申請(qǐng)的。比如上海規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出讓開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，按季度申報(bào)繳納土地增值稅，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)自季度結(jié)束之日起15日內(nèi)申請(qǐng)繳納稅款。

(五)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)當(dāng)從限制繳納稅款期限屆滿(mǎn)的第二天起，按照《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定另收滯納金。（稅務(wù)〔2006〕21號(hào)）